房价收入比 发表评论(0) 编辑词条

房价对收入比（Ratio of house price to income）

　　所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。

　　按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3---6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。

　　我国各个城市的房价收入比是不平衡的，中小城市的房价收入比多在六倍以下，相当多的城市在4倍以内，属于房价不高的范畴，超过6倍的主要是一些大城市，据调查，全国大部分大中城市房价收入比超过6倍，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了10。

　　房价收入比是一个有严格内涵的概念，具体应用时要注意其到底是什么情况下的房价收入比。在西方，房价收入比有新建住宅的（新房交易)、也有旧有住宅的(二手房交易），所选取的房价是中位数价格，家庭收入是中位数收入。由于中国的住宅是按照平方米价格交易而不是按照套来交易，又由于纳入中国家庭收入统计的收入只是全部家庭收入中的一部分，因此即使是北京市这样相对发达的城市，其房价收入比的计算结果也存在很大差异，更为横向比较带来了困难。

　　一个国家的平均房价收入比通常用家庭年平均总收入与一套房屋的平均价格之比来计算，即：

　　房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入，其中，每户住房总价和每户家庭年总收入的计算公式分别如下：

　　每户住房总价=人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格 每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入

　　房价收入比又是一个比较笼统的指标，只能大致描述一个城市的家庭收入与房价之间的关系，通过不同年份的房价收入比，就可以看出这个城市居民购买住宅的支付能力是提高了还是下降了（北京近年的房价收入比呈现逐年下降的趋势）。很难说明房价收入比高了人们就不买住宅、或房价收入比低了人们就都去购买住宅，因为这里还有一个购房消费（或投资）倾向问题，也就是说居民家庭愿意拿出多少比例的家庭收入去用于购房支出，而影响居民消费（或投资）倾向的因素就太多太复杂了。也就是说，当房价收入比下降时，如果居民不愿意花钱去买住宅，仍然可以简单地归结为“房价高”，这显然是不合理的。

　　国内目前流行的4至6倍的说法，据考证是20世纪90年代初世界银行专家黑马先生（AndrewHamer）在进行中国住房制度改革研究时，提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例，哪知道这个比例对中国产生了这么大的影响。

根据联合国公布的有关资料，不同国家房价收入比的离散程度相当大。1998年对96个国家的统计结果表明，这些国家的房价收入比区间为0.8～30，平均值为8.4、中位数为6.4。1998年与北京当前年平均家庭收入水平相当的12个国家的房价收入比为2.1～20，平均值和中位数分别为9和8.1。如果这样比较起来，北京的房价收入比基本与这些国家的平均水平相当。

　　买和租都是合理的住房消费形式

　　目前人们评论房价收入比高低，无非是希望人们都能买得起房。实际上，房价收入比在2～3倍的一些西欧、北欧国家，其住房自有化率只在30%左右（如瑞士、德国、瑞典），而房价收入比很高、达到25～30倍的东欧国家，其住房自有化率却高达90%以上（如匈牙利、保加利亚）。日本的房价收入比连续多年下降、美国的房价收入比也处在“合理”的水平，但其住房自有化率多年保持基本稳定，没有太大的变化（东京低于50%、美国为67%左右）。

房价收入比受政府住房政策、住宅产业政策和土地使用政策的影响和调控。中国目前具有社会转型、经济转轨时期的特点，其房价收入比和住房自有化率带有东欧国家的特点，因为住宅价格很快市场化了，但居民家庭的收入却要逐步市场化，即便是当前的住房自有化率比较高，也是原公有住房短期内转化的结果。西方国家的经验告诉了我们一个并不深奥的道理，买房和租房，都是住房消费的形式，为什么一定要买房住才“正确”呢？中国在城镇住房制度改革过程中，为了把住房作为消费品推向市场，采取了出售公有住房的政策，这无疑是非常正确的。但公有住房出售基本结束后，是否就应该还住房消费以本来面目了呢？我认为是时候了，买房住和租房住都是住房消费的合理形式，并没有绝对的好坏之分。

　　“房价收入比”是指住房平均价格与家庭年平均收入的比值，用来衡量消费者对于房产的实际购买能力。

　　世界银行提出发达国家正常的房价收入比一般在1.8~5.5之间，而发展中国家合理的房价收入比则在3~6之间，比值越大，说明居民家庭对住房的支付能力越低。美国1975年到2005年之间，房价收入比逐步从3上升到约4.7。其中1979年到2001年之间，房价收入比一直在3.5到4.0 之间波动。2001年之后随着美联储执行过度宽松的货币政策，房价的上升速度明显快于收入上升速度和租金上升速度。使得房价收入比最高达到5左右。随后发生次贷危机，房地产泡沫破裂。

　　根据《福布斯》杂志2007年7月综合官方数据对美国房价收入比最高的地区的排名，当时美国房价收入比最高的3个城市分别是加州洛杉矶、加州旧金山和加州圣地亚哥，房价收入比分别为10.1、9.4和8.3。而加州正是美国此次房价下跌最严重的区域，也是银行贷款坏账率最高的区域——2006年次级贷款发放规模最大的10家美国企业有7家注册在加州。

　　对比我国的情况，截至2008年3月，我国平均房价收入比约为7.3，大城市中房价收入比最高的前三位分别是深圳(16)、北京(14.2)、杭州(12.4)，远高于合理水平。考虑到居民其他消费支出和房地产贷款利息支出，在上述城市一个普通家庭平均需要20~30年的储蓄才能购买一套住宅。住房消费明显过度占有社会积累的大部分财富，极大地挤压了其他消费需求。

　　另一方面，通过不同收入人群的房价收入比的分类别分析，可以很好地解释2003年开始的房价加速上涨趋势。2003年之后，“高收入”和“最高收入”人群房价收入比分别约为4和6.8。他们比较宽松的房价收入比和充实的购买力成为这几年房地产消费的主要人群，也快速推高了近年来房地产交易的边际价格。而目前这部分人群的需求已经得到了基本满足。