土地银行 发表评论(0) 编辑词条

        摘要： 土地银行，是指主要经营土地存贷及与土地有关的长期信用业务的金融机构。土地银行具体运作模式是指政府出面组织，把某一区域农民的承包地使用权、农村集体建设用地使用权、以及“拆院并院”之后的农民宅基地使用权分类整合，“零存整贷”，加快农地流转，推动农业产业化和规模化形成。土地银行被称为是破解“三农”问题的必由之路，2009年起，土地银行在成都试行。
　     

　　“土地银行”具体运作模式是：农业资源经营专业合作组织织采取银行运作模式，农民自愿将土地承包经营权存入“土地银行”，收取存入“利息”，“土地银行”再将土地划块后贷给愿意种植的农户，收取贷出“利息”，种植农户则按照“土地银行”要求进行种植，实现了土地的规模化、集体化、集约化经营，促进了农民集中居住后生产方式的转变，“土地银行”赚取差额利息用于自身发展和建立风险资金等。为保证存入土地能够完全贷出，“土地银行”还必须引进龙头企业并签定合作协议，由企业为大户提供种子，化肥等农资和技术指导，并同大户签定产品收购保底价，降低了种植大户的种植风险，有效的调动了农民种植的积极性，促进了农民收入增加，实现了“土地银行”、农民和龙头企业三者之间的利益互动。土地承包经营权流转后，农户家里的土地不用再操心，有“土地银行”统一经营，腾出的富余劳动力，通过就业培训输出，到外地务工，农民不但获得务工收入，还有土地流转收益和“土地银行”利益分配。

　　（1）是金融机构；（2）是为土地开发利用事业服务的金融机构；（3）主要业务是提供土地抵押贷款和发行土地债券；（4）主要服务目标物为农地。
　　建立农村土地银行的原则体现在：一是以惠农利民为前提。为切实保障农民的土地权益，必须坚持“确保所有权、稳定承包权、搞活使用权”的原则，坚持“依法、自愿、有偿”的原则，坚持“不改变土地的农业用途，确保耕地复耕能力”的原则。二是以服务新农村建设为宗旨。土地银行作为政策性银行，其宗旨是通过土地存贷调剂土地余缺，推进适度规模经营，同时通过发放土地抵押贷款，有效解决农业发展资金问题，以建立新农村发展长效机制。三是以创新农地金融制度为重点。土地银行的主要任务是创新农村土地集体所有制的有效实现形式。

　　四川土地银行挂牌
　　为推进土地规模经营，实现农业资本化，促进农业生产方式转变，2008年12月22日，彭州市首家农业资源经营合作社（土地银行）——磁峰镇皇城农业资源经营专业合作社正式挂牌营运，这标志着彭州市在土地承包经营权确权的基础上，走出了一条“农业资源经营合作社”的新路子。
　　“5·12”地震中，彭州市受灾严重，大量住房倒塌，受灾群众达18万户。在灾后住房重建中选择维修加固的农民有11万户，原址重建1万户，统规自建1.2万户，统规统建4.3万户，异地安置0.3万户。统规统建和统规自建户数占总受灾户数的31%，除维修加固外，占总户数的80%。农民大量集中居住后，农民的生产方式怎么适应生活方式的转变，产业怎么发展、就业怎么办、收入怎么来等问题都迫切需要解决。在这种紧迫的新形势下，市委、市政府提出了“成立农业资源经营专业合作社，推进土地规模经营，促进农业生产方式转变”的工作思路，农业资源经营合作社因此应运而生。
　　2009年开始，成都将继续在“土地银行”、“田间股份制”等领域率先进行探索。根据成都的远景规划，到2020年，成都市将以现有660万亩耕地为基数，耕地集中经营比例要达75%，这意味着今后每年平均新增流转耕地约50万亩。成都市已经获得了这样的先行先试权：对于具有突破性的改革试验将实行项目化管理，制定相应的专项改革方案。在涉及土地、金融等重要改革事项将按国家规定程序先报批、后实施。
　　“土地银行”是成都2009年着力探索试点的先行先试的内容之一。“土地银行”具体运作模式是指政府出面组织，把某一区域农民的承包地使用权、农村集体建设用地使用权、以及“拆院并院”之后的农民宅基地使用权分类整合，“零存整贷”，加快农地流转，推动农业产业化和规模化形成。“土地银行”这一试点操作，与成都作为综改区在土地改革中有更宏大的探索密切相关。2009年5月7日，国务院批复的《成都市统筹城乡综合配套改革试验总体方案》中，提出的创新耕地保护机制，规范土地承包经营权流转、逐步缩小征地范围、开展农村集体建设用地使用权流转试验等项目。

　　通常意义上的土地银行并非中国一些学者所言的土地银行，他们所指的土地银行在国外通常被称之为土地开发公社。浙江大学的崔新明、贾生华二位先生在《试论建立城市土地银行》（载《中国土地》，2000年第1期，以下简称为“崔文”）一文中认为，“代表城市政府集中进行土地征购、整理、储备、供应和开发的专门机构”就是“城市土地银行”。在同一期杂志上，潘琦先生在《试论城市土地储备》（以下简称为“潘文”）一文中提出了类似的观点（杨淑梅在《“土地银行”激活一庄市场》一文更早地将土地储备机构称为“土地银行”。参见《土地与经济》，1999年第9期）。
　　尽管“土地银行”这个词语对中国人来讲并不新颖，20世纪30年代，中国就有人提出了这个概念以及实施设想（陈太先等：《台湾土地问题研究》，第257页，广东地图出版社，1995）；新中国成立后尤其是改革开放以来，中国对国外土地银行经验以及做法的译介。崔文和潘文所说的土地银行与国外通常意义上的土地银行存在着本质上的区别，即使就一般情况而言，也不应该称之为“土地银行”，而应该改称为“土地储备机构”（目前中国各地基本上都称之为“土地储备中心”）或者像韩国和日本那样称之为“土地开发公社”。
　　中国台湾土地银行，成立于1946年，属于官营银行。其主要职能为，调剂农业金融，配合政府推行国民住宅和都市平均地价政策，办理土地开发、都市改良、社区发展、道路建设、观光设施等一系列的金融业务，同时也办理一般银行的存款、储蓄、放款、汇兑等业务。

　　法国的土地银行，全称为“法国土地信贷银行”，成立于1852年，存在的历史近150年。它是半官方的金融机构，承担着实现法国政府住房政策和发放长期优惠贷款的业务。
　　德国的土地银行，全称为“土地抵押信用合作社”，成立于1770年，是成立最早的土地银行，土地抵押信用合作社，“是政府的土地银行”，它的设立，是因为当时“普鲁士王朝为了解除高利贷的盘剥，使大量资金流入农村以振兴农业”，具体运作程序为，愿意用自己的土地作抵押而获得长期贷款的农民或地主，联合起来组成合作社，将各自的土地交合作社作为抵押品，合作社以这些土地为保证发行土地债券，换取资金，供给社员。这显然与崔、潘二文所说的土地银行存在本质区别。

　　农民接过土地银行的存折
　　从土地制度人手探索建立农村土地银行，将会为解决“三农”问题找到一条新的破解之路。
　　1.建立农村土地银行是确保国家粮食安全的需要。建立土地银行，既可以鼓励农民将闲置或不愿耕种的土地存入银行，又能够鼓励愿意多种地的农民把土地从银行贷出去，既可以解决抛荒撂荒问题，又可以促进土地的规模经营，形成确保国家粮食安全的长效机制。
　　2.建立农村土地银行是发展现代农业的需要。通过土地银行这个中介可以把土地集中起来，进行规模经营，增加农业投入，推广使用先进技术，不仅是农业结构调整的需要，也是发展现代农业的需要。
　　3.建立农村土地银行是打破城乡二元体制的需要。建立土地银行后，进城的农民可以把自己承包经营的土地的经营权让渡给土地银行，从银行获取贷款作为创业的启动资金；土地银行把这些土地租赁给有需求的农民和其他创业者，提高土地的使用效益;重新回乡的农民也可以从土地银行中提取土地进行耕作，维持基本的生活来源。这样，农民可以在很大程度上摆脱土地的束缚，有了更多的迁移空间与择业自由。
　　4.建立农村土地银行是解决农村资金瓶颈制约的需要。农村土地银行把农民的土地和信贷资金结合起来，建立了农民与银行的新型关系。土地银行可为农民提供土地担保和抵押贷款，既有利于农民获得发展资金，又有利于土地流转。土地银行还可以办理土地信托业务，在政府支持下发行土地债券，筹措社会资金用于发展农业生产。
　　5.建立农村土地银行是建立农民增收长效机制的需要。农民通过贷出土地，培植了一大批经营土地几十亩到几百亩的承包大户。这些大户提高了土地的投入产业效率，将会取得良好的经济效益。
　　6.建立农村土地银行是实现农村长治久安的需要。在政府的主导下建立土地银行，明确界定存、贷双方及土地银行的责权利，既规范了土地流转制度，又保护了农民的合法权益，对保持农村社会稳定具有至关重要的意义。
　　

　　建立土地银行既是加快新农村建设的当务之急，也是切合中国实际、符合农民愿望的正确选择。
　　中国建立的土地银行多以促进土地经营权流转、优化土地资源配置为目的。新农村建设强烈的金融和土地需求呼唤农村金融组织创新。国家农村金融体制改革领导小组若能以中国农业发展银行和农村信用社为依托，进行组织和业务整合，再赋予整合后的土地银行开展土地存贷和土地抵押贷款等业务，符合两家共同利益，符合农村金融体制改革取向，极大改善中国农村金融生态。
　　建立的土地银行符合农民群众根本利益，赋予农民长期而有保障的农地承包经营权，使其成为占有、使用、收益、处分四项权能高度统一的真正意义上的完全产权，并推行农地产权的资产化、股权化和市场化，这是建立土地银行的内在要求，当然也符合广大农民群众的利益。同时，大量的农民外出务工，农村土地闲置、撂荒现象比较普遍，许多外出农民存在着强烈的土地流转需求。
　　

　　 建立农村土地银行是个新生事物，是一项重大的制度创新，必将引发一场新的农村重大变革。建立农村土地银行的指导思想。一是通过土地存贷，推动农业规模经营和集约经营，加快农村剩余劳动力转移。二是通过农地使用权抵押，使土地经营者取得中长期信贷资金，实现农业可持续发展。三是通过农地资本化和农地使用权与金融的内在结合，使农民的土地财产权益得到最大实现。四是通过农地金融制度内生机制的高效运作，推进农村城镇化，促进城乡一体化。

　　确权改革是成都2008年3月初启动土地银行的“攻克关键环节”改革。确权内容为明确农民及集体经济组织对承包地、宅基地，集体建设用地、农村房屋、林权等的物权关系。通过确权，2009年，成都每户农民最终会获得的证书之一，是一本红色的没有期限的《农村土地承包经营权证》。
　　

　　要科学界定土地银行性质和土地级差，农村土地银行就是由政府组织成立的具有存贷、置换、整合、土地质押、出租土地和农业保险等业务，承担信用中介的土地流转机构。土地银行必须是政府控股，确保土地的国家、集体所有权。成立土地银行，应在全省统筹的范围内进行，农办、农业厅和国土资源厅应将省各地每一块土地按照土地的地理位置、土地质量、升值潜力等情况进行分类、评估价值并制定相应合理的级差存储租金。
　　

　　建立土地银行要加强引导，健全流转机制。农民可以选择继续经营承包的土地，也可以根据自愿的原则，将多余或闲置的土地定期存入土地银行，避免抛荒并获得相应的土地存储租金补偿。同时，各级政府可以通过以存储土地换福利、就业、廉租房的措施，鼓励农民将闲置抛荒的土地存入土地银行。各级政府要加强宣传和引导，村级组织可以根据具体情况，在村民自愿的基础上，统一回收闲置的土地，予以农户相应的补偿，并将回收的土地作为集体资产存入土地银行或出租，增加村财收入。
　　

　　土地银行贷租出的土地必须保证仍然从事农业生产或其他农业用途，若出现土地被占做其他用途，贷租者要按照规定土地价值，进行全额赔偿并承担相应的法律责任。土地银行每年必须储备一定数量的土地，在全省相关部门的统筹安排下，由当地的农业部门雇佣当地的农民种养当年紧缺的农作物、蔬菜、瓜果、畜禽等，拓展农民收入来源，保证国家粮食安全。