土地资本化 发表评论(0) 编辑词条

　土地是农村经济中最重要的生产要素。在自然经济和计划经济中, 它仅仅是作为生 产要素而存在, 而在市场经济条件下, 它不仅可以作为生产要素发挥作用,而且也可以 当作资本来发挥作用。一般说来, 土地、生产资料、货币只有具有所有权, 才可以把它 当作资本来使用, 不具备所有权便不能把它们当作资本来使用。在我国现阶段, 土地是 一种特殊的商品。土地的所有权和使用权是相分离的, 农村的土地属于集体所有, 而使 用权归农民个体。农民所具有的是土地承包使用权, 然而农民承包的土地不仅可以充当 生产要素进行农作物生产, 而且可以当作资本来发挥作用。随着市场经济的不断发展和 完善, 如何强化土地使用权的资本化, 成为当前我国农村经济发展的一个十分重要的问题。
一、土地使用权资本化的法律依据
土地承包经营权是指法人、其他组织、公民等一切农业生产经营者(这里主要是指 农民和集体) , 依照承包合同取得的对农民集体所有者的或者国家所有而全民所有制 单位、农业集体所有制单位使用的土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的占有和从事农业生产经营活动并获得收益的权利。农民所拥有的集体所有的土地承包使用权是农民以合同契约形式取得的一种财产 权, 在合同有效期内为农民所占有、经营、使用, 其产品为农民所支配。这种土地承包经营权具有以下法律上的特征:
(1) 土地承包经营权是由农民集体土地所有权直接派生和国家土地所有权间接派生的一种物权, 是土地所有权与使用权分离的结果, 即指非所有人在土地所有人的财产上享有占有、使用和收益的权利。
(2) 土地承包经营权的主体是一切农业生产经营者, 即承包主体包括法人、其他组织和公民在内的一切农业生产经营者, 但目前承包主体仍主要是农业集体经济组织内部的成员, 即农民和集体。显然, 土地承包经营权具有限定资格条件性。这就决定了其他组织和个人无权直接获得农村和国家的土地。
(3) 土地承包经营权是以耕作、养殖、竹木或牧畜为具体内容而使用土地的权利, 土地承包经营权所涉及的生产经营活动包括一切以农业为目的的生产活动。
(4) 土地承包经营权是一种具有可转让的权利。《农业法》第13 条规定: “在承包期内, 经发包方同意, 承包方可以转包所承包的土地、山岭、草原、荒地、滩涂、水面, 也可以将农业承包的权利和义务转让给第三者。中共中央国务院1993 年11 月发布的《关于当前农业和农村经济发展的若干政策措施》中规定: 经发包方同意, 允许“土地使用权有偿转让”。这就是说, 土地可以用于农民自己使用, 也可以转让给他人使用, 但这种转让是有偿的。只有握有土地承包经营权, 就可以为他带来一定的收益。
二、土地使用权资本化的实质和意义
市场经济的主要功能在于利用利益机制引导生产要素的流动, 实现社会资源的合理配置并取得最佳效益。同样, 依照效益原则配置土地资源是农村土地制度改革的主要目标。由于生产主体在生产价格、利率、工资、经营素质之间的差异, 致使同质同量的土地在不同的行为主体之间会产生不同的效益。因此, 我们的制度改革必须创造出一种机制, 以实现土地资源在不同主体和不同产业部门之间灵活转移, 这种机制的核心就是土地市场化。尽管作为自然特征的土地具有空间上的不可动性, 但在市场经济条件下, 由于土地的使用权可以转换, 不同产权主体为了获取最大限度的产权收益, 一般都根据市场供求状况及时调整产权配置格局。这样, 不同产权主体通过产权调整使土地在不同产业、不同主体之间流动, 从而推动农村土地资源按效益原则进行配置, 调整与优化土地利用结构与农业生产结构。由此可见土地使用权的资本化, 是农村土地资源优化配置的核心问题。在明确农民对承包经营土地的使用权的独立性、利益性和转让性的基础上,允许农民在遵守政府有关法律政策规定下, 在土地使用权转让市场上按照自愿、公平、竞争、互利原则, 有偿转让土地使用权, 对广大农民, 农业生产和农村经济都具有积极作用。
(1) 有利于农村土地资源在土地经营者之间的合理流动, 加快农村土地规模化、集约化的进程。通过土地使用权转让市场的有偿转让, 可以使分散在一家一户的土地通过市场交易转移到需要土地且能较好地经营土地的经营者手中, 充分发挥农业经营能手的积极性; 通过转让交易, 也可以将每家每户零散的土地集中成片, 便于实行集约化经营, 实现规模经济效益。同时, 也有利于转让方凭借土地使用权的转让获取经济利益,从而在一定程度上起到了盘活“存量资产”的作用, 使其能够集中人、财、物资源, 发展其具有相对优势的其它产业, 从而使农村人、财、物资源得到合理配置和利用以及实现比较经济利益。
(2) 有利于农民实现专业化分工和农产品商品化程度的提高。通过建立土地使用权转让市场, 允许土地使用权的转让和交易, 既有利于促进农村人口的社会分工的进程,又有利于加快农村商品经济的发展。土地不再是农民谋生的唯一手段。农村社会分工进一步发展, 生产专业化程度越高, 生产力的水平也将进一步高。农产品商品化程度也必然提高, 从而也必将促进农民生活的改善。
(3) 有利于加快农业产业化的进程, 促进农村人口向非农产业转移, 加速农村小城镇建设的步伐。改革以来, 许多农民已经进入城市从事各种经营活动, 但他们手中仍握有土地使用权, 对于需要将土地使用权转让出来的农民来说, 他们可以采取出售、租赁、入股等多种方式获取土地使用权收益, 从而更快地进入小城市从事其它行业的经营, 使农村人口逐渐向城镇集中。对于转让出来的土地, 按照市场的需求, 合理布局,成片开发, 实行商品化生产经营。
(4) 有利于吸纳各种社会资金投入农业生产和农业的综合开发利用。农村土地使用权的资本化, 不仅有利于土地资源在当地农民中的合理流动和优化配置, 也有利于吸引城市工商企业到农村从事农、工、商一体化经营。私营企业、三资企业、外资企业到农村投资, 发展农村商品经济也会有更为广阔的前景。目前, 全国各地各类工商企业参与农业产业化经营并取得巨大成功的先例屡见不鲜。土地使用权的资本化, 土地转让市场的建立, 必将吸引更多的外来资金参与农村商品经济的发展。
三、土地使用权资本化的表现形式
在现行市场经济运行中, 土地资源作为一种特殊商品, 其有效配置应通过市场机制来实现。结合我国农村经济改革与发展的现实, 我国未来农村土地流转机制的主要实现方式是股份、租赁、抵押和买卖。
(1) 土地使用权的股份制。农户把土地使用权折成股份, 投入到股份合作企业, 由股份合作企业自主经营, 农户按股份获得股息和红利。土地使用权的股份制的优点主要表现在以下几方面: 第一, 适应了土地规模化经营的需要。通过对土地承包使用权的股份化, 以入股的方式促使土地经营权的流转, 把土地经营权集中到股份合作企业中, 进行适度的规模经营。第二, 提高了土地耕作效率。把土地承包使用权股份化。土地集中到具有一定经济实力的企业中, 必然会提高土地经营机械化水平, 改善土地经营基础设施。促进土地经营管理的专业化, 提高农业的科技含量。第三, 为我国的城市化发展准备了条件。实行土地股份合作经营制大大提高了人地关系的自由度, 农民可以自由地摆脱现存土地制度的束缚, 为我国城市化发展准备了有利条件。(2) 土地租赁制度。租赁制度是在一定的产权分离前提下, 通过利益机制与租赁契约来实现土地按效益原则进行流转, 实现土地与农业生产者相结合的一种土地经营方式。土地租赁制度作为土地流转的基本形式, 对于土地资源的优化配置具有积极效应;对于原承包土地的农户来说, 有偿的进行土地使用权转移, 不会产生失去土地之感, 从而不会产生后顾之忧, 因为他可以依据契约定期收回土地产权; 另一方面, 对于承租者而言, 通过有偿的土地使用权转移可以根据自身条件确定土地的规模, 从而有利于土地、劳动力、资金的合理组合与优化配置。
(3) 土地抵押制度。以土地的使用权作为信用保证来获取长期信贷的行为称之为土地抵押信用, 它不仅有利于农业的长期投入, 而且也是土地流转的主要形式。土地抵押信用活动一般是借助于土地银行来实现的。土地银行作为一种中介服务组织, 属于合作性质的专业银行, 实行自主经营、独立核算的企业管理制度, 其基本功能是, 以土地使用权作抵押, 发放农业长期投资信贷, 帮助农户创业致富, 促进土地市场形成, 推动土地流转集中。
(4) 土地使用权的买卖制度。拥有土地承包使用权的农户将自己的承包使用权完全转让给他人, 这是土地流转的最彻底形式。土地使用权的买卖对于土地流转具有十分重要的意义。一是通过买卖形式实现土地流转, 有利于促使农民完全放弃土地, 有助于非农产业的发展; 二是农民与土地的彻底分离对于土地流转与集中具有最直接最重要的意义; 三是土地使用权的买卖, 为农业劳动力、资金、土地等生产要素的优化组合提供了良好的契机。上述土地使用权资本化的形式, 不仅可以打破目前土地均分、小规模、半市场经济半自然经济的家庭经营格局, 在更大范围内与更高层次上实现土地优化配置, 而且对于改造农民传统思想观念, 强化农民市场经济意识具有划时代的意义。
四、加快土地使用权资本化的进程
(1) 明确承包土地的财产权, 界定土地使用权主体的权利范围。农民所拥有的集体所有的土地承包使用权, 是农民以合同契约形式取得的一种财产权, 在合同有效期内为农民所占有、经营、使用, 其产品为农民所支配。土地承包使用权是一项相对独立和完整的财产权利, 任何组织和个人不得以任何方式非法进行侵蚀或破坏。农户通过承包获得土地使用权后, 还可以再次转让其使用权, 即依法从事有偿转让、转包、联营入股、抵押活动, 实现土地资源的合理流动和优化配置。同时, 土地使用权又是一项受到严格限制的权能, 土地使用权主体要按照土地利用规划及基本农田保护区规划的要求, 不得任意抛荒、撂荒和改变农地用途, 对荒芜耕地者, 或因粗放经营难以完成国家订购合同者, 村委会有权终止承包合同, 收回土地使用权。获得转让使用权的农户和经济组织, 其权利与原承包土地的农户相同, 如需要改变农地用途的, 必须经村委会批准。
(2) 建立土地使用权市场、完善土地流转机制。一是科学测算土地流转价格。当前农村土地尚未开展定级估价工作, 缺乏科学合理的土地价格体系。这样, 土地价格的形成和确定就有很大的主观性和随意性。合理的地价, 是实现农村土地市场运行的必要前提。因此, 要加强土地价格的评估工作, 在充分考虑地价构成因素的基础上, 对农村土地进行分等定级, 科学评估, 确定土地的基准价格。 二是推行土地使用证券化。土地与一般的有价值的财物有所区别, 一般的物品便于分割、携带, 交易时物权与使用权同时让渡, 故能在较大范围内流动。而土地则与此不同, 由于土地的固定性, 难于分割携带, 其流动范围、速度、方式都受到限制, 这就要求土地流转方式进行创新。发达国家实施土地证券化, 我们可以借鉴。土地证券化就是给承包土地的农民颁发土地使用权证。土地使用权流转以证券的方式来实现。这样, 可 以大大增加土地使用权的流动性、方便性, 从而能够在更大范围内实行土地与资金、技术、劳动力的合理配置。三是积极探索和完善土地使用权的流转形式。我国农村地域辽阔, 自然条件千差万别, 经济发展不平衡, 广大农民群众在实践中创造的土地使用权流转形式也很不相同,包括转让、转包、互换、抵押, 委托代耕, 反租倒包, 折价入股等, 这些形式各具特色, 有着不同的适用性。因此, 我们探索、推广和完善土地使用权流转形式, 要坚决避免一刀切的简单做法, 而是要采取灵活多样的各种可行的方式。
(3) 改善土地市场发育的外在环境。一是大力发展非农产业, 加快农业剩余劳动力转移。目前我国正处在经济结构调整的关键时期, 城市工业和乡镇企业吸纳农业剩余劳动力的扩张能力十分有限。而且随着市场竞争日趋激烈, 企业经营环境不稳定, 兼业农民非农产业收入的不稳定性使他们难以彻底离开土地, 真正走进城镇, 他们仍然视土地为“保命田”, 一旦经济波动, 非农收入下降, 大量兼业农民便回流到农业部门。广大农民在没有寻找到稳定、安全的生存替代来源之前, 他们决不可能轻易放弃土地的使用权, 因而土地使用权流转将难以实行。当前要切实加快乡镇企业的制度创新和经营方式的转变, 依靠科技进步, 提高企业的整体素质, 积极主动地以国内外市场需求为导向加快产品结构的调整。同时, 要加快乡镇企业的相对集中和新型小城镇的发展, 促进农业剩余劳动力的更大规模转移。二是建立多层次的农村社会保障体系。目前, 广大农民仍然把土地作为安身立命的基本生活资料, 作为获取收入的主要来源, 作为生老病死的保障。没有健全的社会保障制度, 就不可能从根本上增强农民离土的安全感和适应市场风险的能力, 农村土地市场发育的进程也将严重受阻。因而, 建立多层次的农村社会保障体系十分关键, 包括农村社会保险、社会救济、社会福利、优抚安置、社会互助, 以及发展和完善农村合作医疗制度等等, 逐步弱化土地的福利和社会保险功能, 为土地转出者解决后顾之忧。三是完善农村社会化服务体系。当前我国农村生产力整体水平较低, 在缺少资金、技术、排灌、机耕、农产品加工等配套服务的条件下, 大多数农民无力经营较大面积的土地, 从而造成土地使用权需求乏力。可见, 在农业社会化服务体系不健全的条件下,农村土地使用权流转和集中的进程必将十分缓慢。完善农村社会化服务体系, 从生产到销售的主要环节上, 帮助转入土地的农民克服分散经营带来的困难, 为农村土地市场发育提供良好的外在环境。四是建立健全土地市场交易组织。当前我国农村土地市场基础设施、场所、机构都相当缺乏, 也尚未设立农村土地流转的中介组织。土地市场缺乏信息传递渠道。农户之间私下流转土地使用权的交易行为, 既没有任何权威性的法规可遵循, 又缺乏相应的市场规则。交易只能局限在本村狭小范围内, 无法在更大范围内实现土地资源的合理流动和优化配置。这就要求建立健全土地市场交易机构, 如, 中介服务机构、资产评估机构、法律咨询公证机构、监督管理机构等, 这些都是农村土地市场的必备条件。
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