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房地产信托投资基金（以下简称REITs）是一种专门投资于房地产行业的投资基金。投资者通过购买基金份额的方式，将资金交由专业投资机构，后者投资于商务办公大楼、购物中心、饭店、公共建设等商用建筑物或房地产贷款、购买抵押贷款或者抵押贷款支持证券（MBS）。投资人不是直接拿钱投资不动产，而是取得收益凭证，报酬以派息方式进行。一般情况下，90%以上的利润用于定期派息。REITs可以挂牌公开交易，因此投资人还可以在公开市场买卖，赚的资本利得。
REITs的基本运作模式如下图，房地产基金管理公司受托对REITs所持有的不动产及REITs本身进行管理，包括投资策略，收购不动产，出具年报，公告，管理物业，安排租赁事务等，房地产基金管理公司可以聘用专业物业管理公司对REITs资产中的不动产进行专业的物业管理；房地产基金托管人必须独立于房地产基金管理人，通常由银行来担任，其重要职责是代表基金持有人行使相关权利，包括监督REITs的管理等。

REITs分类方法有多种，如下表。
表 REITs各种分类方法
分类依据 种类
资金投向 权益型、抵押型和混合型
投资人能否赎回分类 开放型和封闭型
是否有确定期限 定期型和无期型
投资标的确定与否 非特定型和特定型

按照资金投向分类
根据资金投向的不同，REITs 可分为权益型、抵押型、混合型三种类型，其中权益型是重点，抵押型、混合型比重都不大。
1）权益型REITs（Equity REITs）
权益型REITs 通过发行信托凭证，购买或用信托凭证换取房地产的所有权，以其所有权参与物业收入分配，权益型和抵押型最大的区别为权益型REITs 取得物业所有权，物业所有权是界定REITs 属于权益型还是抵押型的唯一依据。
美国房地产信托协会（NAREIT）根据权益型REITs 投资的物业类型，将股权信托划分为如下8 类：
工业/办公楼 ：细分为工业、办公楼、混合三类。
零售业：细分为购物中心（全国性）、区域购物中心、小型商店
住宅：细分为公寓、移动房屋
酒店旅馆
医疗中心
仓储
其它特定用途房产（例如：监狱）
传统的权益型REITs 大多投资于已经建成的物业，现在，越来越多的REITs直接参与到项目的建设中，开发商直接从REITs 那里获得建设资金，和REITs 分享开发利润，已经成为一种主流趋势，开发商与REITs 分享开发利润的时候，也获得了权益资金的免费使用权。国内外的一些房地产投资公司，已经在利用这种形式在国内运作了众多的房地产项目，比如美国太平洋资源投资公司、国内的中信资本等，就曾以这种方式成功运作了多个项目；相信在未来这种模式将成为开发商和业主共建物业、共享收益的一种主流形式。
2）抵押型REITs（Mortgage REITs）
抵押型REITs购买或用信托凭证换取以房地产为抵押品的抵押贷款合同,以抵押贷款的利息和本金偿还作为抵押型REITs 的收入。
抵押型REITs 价值的重要影响因素：
抵押贷款的利率：利率越高，抵押型 REITs 价值越高
取得抵押贷款合同时的折价程度：折扣越多，抵押型 REITs 价值越高
未偿还贷款额：未偿还贷款额越高，抵押型 REITs 价值越高
基准利率水平：同风险情况下，基准利率下降，REITs 价值上升
3）混合型REITs（Hybrid REITs）
混合型REITs 是权益型REITs 和抵押型REITs 的混合，即既可以拥有物业的所有权，也可以购买以房地产为抵押品的抵押贷款合同。

按照投资人能否赎回分类

封闭式REITs：发行规模固定；投资人买卖此种信托证券只能在二级市场投资，不能同REITs以净值交易；上市后不得再募集资金。
开放式REITs：发行规模可以增减；投资人可按照基金的单位净值要求投资公司买回或向投资公司购买股份或认购权证。