内涵资产定价法 发表评论(0) 编辑词条

内涵资产定价法（Hedonic property pricing method）又称为内涵价格法（Hedonic price method）、享乐价格法(Hedonic price method)，是根据人们为优质环境的享受所支付的价格来推算环境质量价值的一种估价方法，即将享受某种产品由于环境的不同产生的差价，作为环境差别的价值。内涵资产定价法是基于这样一种理论：人们赋予环境的价值可以从他们购买的具有环境属性的商品的价格中推断出来。通常选用对房地产市场进行分析，它通过揭示不同的房地产价格与不同的房地产的环境属性，采用多重回归方法来研究房地产价格与可能影响房价的许多变量的关系。此方法的出发点是某一财产的价值包含了它所处的环境质量的价值。如果人们为某一地方与其它地方相同的房屋和土地支付更高的价格，且其它各种可能造成价格差别的非环境因素都加以考虑后，剩余的价格差别可以归结为环境因素。

首先选择环境指标。选取的指标需与所研究资产的价格相关，且可以度量。

其次确定资产价格函数。建立资产价格与其相关属性（包括环境属性）之间的功能关系。

最后进行回归分析。采用回归分析法来研究房地产价值与相应的环境属性之间的相关性，并由此得出环境属性的价值。

内涵资产法适用于下列环境影响的价值评估：

　　（1）居民区空气和水质的变化；

　　（2）居民区噪声骚扰，特别是飞机和公路交通噪声；

　　（3）对社区舒适程度的影响；

　　（4）对环境有不良影响的设施的选址；

　　（5）在城市贫穷地区、街区进行实施改进计划的影响

该方法建立在实际市场数据的基础上的，其估算的系统误差较小。但是此估算方法也存在一些问题：

　　（1）需要大量的数据，以及专业的统计知识；

　　（2）运用的前提条件是运作良好和透明度高的房地产市场，且环境属性被个体房主清楚地觉察和度量；

　　（3）计算结果随函数形式的选择和估算程序的不同而变化明显；

　　（4）没有估算环境的非使用价值，通常低估了总体的环境价值。