宅基贷 发表评论(0) 编辑词条

　　东莞农村商业银行，在东莞经济重镇厚街举行了大型融资推介会上，首次推出 “宅基贷”，“宅基贷是农商行在东莞首推的创新型对公产品，最高能贷1500万元”。

　　借款人拥有一定宅基地房产物业，不须办房地产权证，无须办理抵押登记；无须提供保证金，利率最低可下浮10%。按规定，宅基地是不能用来抵押贷款的。为了顺利让宅基地的业主们贷款，东莞农村商业银行和担保公司分别下调了贷款利率和担保费用，根据申请人自身实力和经营活动所需资金情况，授信额度最高可达1500万元，担保方式灵活。

需要激活“沉睡资本”编辑本段回目录

　　据了解，新中国成立后，我国一直实行农村土地归集体所有，一户农民只允许有一处宅基地，不准买卖、转让。
　　根据宪法的规定，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地，也属于集体所有。土地管理法也规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。担保法虽然规定抵押人所有的房屋和其他地上物品可以抵押，但这部法律同时规定，耕地、宅基地等集体所有的土地使用权，不得抵押。
这就意味着，如果一户农民拥有两处以上宅基地就构成违法。农民的宅基地只可自己建房，不可流转，不可出卖、转让，也不可以抵押。
　　所以，虽然农民以宅基地上的房屋作抵押是有效的，但是抵押权的效力不能及于该房屋占用范围内的宅基地使用权，一旦债务人不能清偿债务，债权人只能以抵押房屋的建筑材料作为动产优先受偿。将房屋拆除后以建筑材料还债，这无疑大大降低了房屋的价值。因此，金融机构等债权人一般不愿意接受借款人用农村房屋设定抵押。
　　这就造成农民向银行贷款时，很难以房屋作为抵押物，而许多农民又没有其他的抵押物，因此，目前农民用向银行贷款的方式进行融资十分困难。

　　由于农村土地承包经营权、宅基地使用权抵押担保方面还存在政策障碍，农民普遍缺乏有效的抵押物，这是制约农村信贷增长和农村金融发展的重要因素。
　　早在2006年，就有代表就提出了《关于对农村宅基地实行完全物权化管理的建议案》。目前我国的宅基地没有完全的物权化。如果农民对宅基地拥有完全物权化使用权，能够提高农民对宅基地的资产价值意识，促进农村宅基地流转，也有利于节约土地资源。
　　另外，也有一些代表和委员认为，宅基地使用权是农民安身立命之本，农民一旦失去了土地和住宅，就无法在农村生存了。禁止农村宅基地转让、抵押，禁止城市居民到农村购房，让农民保住自己的住宅，是维护和谐稳定的社会秩序的需要，也是为农民负责、保障其基本生存权的需要。但代表任玉奇认为，尽管存在着一些困难和障碍，有关部门还是应该积极想办法既维护农村和谐稳定，又要帮助农民的宅基地能够有序流转，创造价值。
　　银监会合作金融机构监管部主任臧景范称，近年来，银监会围绕满足农村金融需求的要求，在继续推广发展不需要抵押担保的农户小额信用贷款和联保贷款的基础上，积极引导银行业金融机构进行金融创新，探索扩大可用于贷款担保的财产范围，发展多种形式担保的信贷产品。
　　臧景范称，银监会将进一步提升中小金融机构农村金融服务水平，扎实组织开展全国新型农村金融机构三年工作安排，加快新型农村金融机构培育步伐，督促引导农村中小金融机构特别是农村合作金融机构继续加大涉农贷款和小额贷款比重，加大解决空白乡镇金融服务工作力度。进一步发挥好大型银行的信贷支农服务作用，推进农村金融产品和服务方式创新，积极探索农村地区的银保合作。
　　为此，银监会明确提出凡法律法规不禁止、产权归属清晰、价值评估合理的各类资产都可允许其作为贷款的抵（质）押物；会同人民银行试点开展农村金融服务创新试点，加大应收账款、仓单、林权、渔权等权利抵（质）押方式推广力度。同时，银监会还积极推动各级政府组织建立财政适当出资、有关市场主体共同参与的担保基金或担保机构，为企业贷款融资提供担保。

　　目前，我国许多人可以运用资产向银行抵押融资，而收入较低的农民却因为没有抵押物无法向银行贷款。
有专家认为“法律的这些规定，其实堵死了农民利用房产向银行抵押融资的路子，直接影响了农民的创业、致富。”
　　在这样的背景下，从2006年开始，温州市各县市全面开办农房抵押贷款业务，使其成为支持新农村建设、农户致富奔小康的重要信贷方式。
　　但物权法实施后，温州的农房抵押贷款业务陷入困境。为消除疑虑，规范管理，进一步激发金融支持新农村建设的热情，早在2009年1月8日，温州市政府就专门召开专题会议，就继续推行农房抵押贷款试点工作等问题进行协调，并形成会议纪要发至各市县。
　　温州市农房抵押贷款的开办，不仅有效突破了农民贷款抵押担保难这一制约瓶颈，而且盘活了农民的固定资产，激发了农民创业的热情，同时也相应增强了银行对农民加大放贷的信心。
　　农房抵押贷款是否违法，对这一问题有不同理解。有业界人士认为，国家历来没有法律禁止农民的房子抵押、买卖。担保法规定，农村宅基地的土地使用权不能抵押。农民的房子虽然建在宅基地上，但这个房子已变成混合物，它已变成农民的财产。担保法也规定：“抵押人所有的房屋和其他地上定着物可以抵押。”因此，应当允许农民抵押、转让自己的房子。

　　东莞农商行副行长刘晓东介绍，按规定，宅基地是不能用来抵押贷款的，农商行另辟途径，通过与担保公司合作，将宅基地这样的“死钱”激活。刘晓东表示，农商行计划今年在“宅基贷”上授信20亿元。
刘晓东透露，在《物权法》出台之前，东莞农商行已经做了16亿元左右的宅基地抵押融资贷款。此后，因为《物权法》的限制，该行在宅基地抵押融资方面基本上无所作为。
据了解，宅基贷的授信额度最高达到1500万元，担保方式灵活，借款人拥有一定宅基地房产物业，不须办房地产权证，无须办理抵押登记；无须提供保证金，利率最低可下浮10%。

　　不过，也有法律界人士认为，宅基地不可抵押的理由在于，它首先能够抑制占用农地建房的冲动，从而实现保护耕地这一基本国策。其次，它能够维护农民的基本生存条件。如果允许宅基地使用权可以设定抵押权，那么当使用权人无法清偿债务时，就会丧失该土地使用权，从而出现农民居无定所，甚至导致社会不稳定的严重后果。
中山大学岭南学院金融系主任陆军教授认为，对银行来说，一般并不愿意接受宅基地作为抵押，因为宅基地涉及的产权及流动性问题比较复杂。但如果引入担保公司，担保公司又对农民或当地情况十分了解的话，这种抵押就比较容易被银行接受。在贷款过程中，银行也只是与担保公司之间发生关系。东莞农商行的做法，反映了当地银行业对农村经济发展的支持。
　　中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文曾表示，用土地承包权、宅基地和农民房产作抵押并不是解决贷款风险的有效方式。从中国国有银行剥离几万亿不良贷款，到美国由不良贷款引发次贷危机，都证明了抵押并不能解决不良贷款问题。在中国这样的发展中国家，土地承包权、宅基地和房产是农民最后的生存依据，在任何情况下，都不能拿走农民土地承包权、宅基地和房产，否则会引发农民流离失所，影响社会稳定。在加快农村金融体制改革过程中，应排除土地承包经营权、宅基地和农民房产作为抵押。
　　那么，宅基地抵押融资的效果怎么样呢?刘晓东表示，该行已经做过的16亿元宅基地抵押贷款，资产质量整体非常健康。个别农户即使出了问题，仍然有其他还贷来源，并不一定要出让宅基地。在该行引入担保公司后，还将降低还款利率，以免增加农户贷款融资成本。