个人拍地俱乐部 发表评论(0) 编辑词条

个人拍地俱乐部-会员 大多是企业老板高管

事实上，钱生辉所谓“个人拍地俱乐部”，更多像是一种私募。根据不同的地块、不同的项目，由专业的房地产投资咨询公司出具可行性报告，向个人募集资金，在土地市场上拿地，随后成立专门的项目公司，着手整个房地产项目的开发、建设、销售等。钱生辉强调，他发起的这个“个人拍地俱乐部”最根本的目的，是要把类似于土地这种“原材料”掌握在手中，“跟炒房比起来，拿地的‘水分’要少很多。” [1]

钱生辉私下透露，截至目前，首批入会的会员虽然不到20个，但都表达了想要进军土地市场的迫切愿望。他们中大多数是企业的老板、高管。投资购房，曾是他们共同的爱好，如今的募资拿地，又成为这群投资客的新兴趣和新爱好。[1]

个人拍地俱乐部-开发方向 定位中低价商品房开发建设

在发起组建“个人拍地俱乐部”之初，钱生辉便将这一新型募资拿地模式在日后的主要发展方向，定位于中低价商品房的开发建设上。在其看来，这一块房源的稀缺，直接导致目前房地产市场上众多“夹心层”的存在，即那些买不起大房型、又达不到政府所规定的保障性住房标准的群体。[1]

据悉，上海的郊县以及长三角的一些二三线城市的土地市场，将是“个人拍地俱乐部”首个进军的目标。而对于房地产项目开发的周期，钱生辉给出了一个有些理想化的时间——一年。[1]

个人拍地俱乐部-原因 个人拍地利润高于买房？

2009年11月26日，临港新城环湖西三路WSW-C3-4-1地块开始出让，经过数十轮激烈举牌后以1.7060亿元成交，比起始价4779万元高出257%。据显示，竞得人是一位个人买主，名为“林巍”。在此之前一周的11月19日，在安徽省芜湖市举行的土地拍卖会上，一块标号为200926的地块被名为钱志勇的神秘男子以4.3亿元竞得。而在参加拍卖的11位竞拍者中，有5位以个人名义竞拍。克而瑞(中国)信息技术有限公司太原机构的负责人李峰透露，山西已经出现了煤矿主大规模买地的案例，9月至今，太原已有五六宗土地出让给个人，这些地块小的也有300亩，大的甚至达到1000亩。“买地的利润，一定会高于买房。”李峰这样解释个人买地的动机。这一观点被部分个人买地者认可，上述拍地俱乐部的成员严伟说，相比买房投资，买地的成本要低廉许多，而且从拍地开始介入，可以获取整个开发流程中大部分的利润。同时，他表示，土地的升值空间比房屋更高。[2]

上述说法得到易居中国和同策房地产研究咨询机构的数据支持。2008年1月，上海全市的商品住宅成交均价是11811元/平方米，而2009年11月的成交均价是18686元/平方米；土地方面，2008年1月，上海商品房土地拍卖的溢价率只有17%，而11月已经高达222%。“开发商‘囤地’三五年，不开发就能获取高额利润，这自然会引来效仿者。”卫明不动产智库的负责人蔡为民说出了部分个人买地者的心声。他认为，正是部分房地产企业‘囤地’带来的高利润，才导致了追求利润的其他行业资本进军土地市场。[2]

个人拍地俱乐部-风险 极有可能被“套牢”。

尽管买地的投资利润远高于买房，但其中的风险也不容忽视。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，个人购买土地后，很难再转让给其他企业和个人，而且土地开发对于个人来说难度太大。上述个人拍地俱乐部的会员全宏杰也认为，如果个人对区域规划不熟，对地市、楼市不了解，买地投资极有可能被“套牢”。蔡为民说，目前个人买地获取利润的方式，主要是“囤地”，但个人“囤地”的风险远大于企业。在他看来，开发商“囤地”只是暂时的现象，有关部门早晚会予以清理，届时，个人囤积的土地很有可能会被依照规定收回，导致巨额投资化水；如果考虑个人开发，个人自有的开发经验、资质、融资能力以及团队都是难以解决的问题。[2]

个人拍地俱乐部-办法 让“炒房客”造低价房？

上述个人拍地俱乐部的负责人钱生辉说，在成立个人拍地俱乐部前，他就已经看到了个人买地所存在的各种风险，成立这个俱乐部的目的，是把大量用于买地的个人资金，转化为项目开发资金，造更多的房子增加供应量。钱生辉说，活跃在内地楼市的“炒房客”，对房地产市场秩序有干扰作用，他一直想设法将他们的投机资金引为可以利用的房地产开发资金。当市场出现个人买地潮后，他突然有了主意——和 “炒房客”合作，引导他们的资金去购买土地，进而一起建房，为市场提供大批性价比高的中低价住宅。他希望通过引用这样一种模式，大量建设中低价住宅，使既没有能力买房，又不够廉租房和经济适用房标准的“夹心层”有房可住。对于这一设想，易居中国分析师薛建雄表示赞同，但他表示，是否能成功，还有待实践的检验。[2]

个人拍地俱乐部-业界反应 他们或从“炒房”转向“炒地”

在听闻有人要募资拿地时，大多数业内人士的第一反应便是，这群人要从“炒房”转向“炒地”，从空置商品房转向囤积土地，以求既得利益的最大化。近些年，延迟项目启动的时间，拖长项目开发的周期，已成为不少开发商的惯用招数。实践中，“捂地”所获得的市场利益要远远大于“捂盘”，违规“囤地”现象在国内一线城市比比皆是。[1]

钱生辉及其带有浓重投资色彩的“会员”们，是否也是看到了“囤地”能够让钱来得更快、更多一些呢？钱生辉信誓旦旦地回答:“否！”“不捂地、不捂盘”，把大量用于炒房的个人资金，转化为拿地拍地、项目开发的资金，造出更多的房子增加市场供应量，以期在最大限度上实现募集资金的滚动开发，既是钱生辉自己给出的承诺，更是众多愿意自掏腰包“砸钱”的投资者们共同的期许。[1]

个人拍地俱乐部-专家观点 个人开发房产，难。

“靠募资拍地建房，这在国内基本上还只是个梦。”对于钱生辉发起的“个人拍地俱乐部”，上海易居房地产研究院发展研究部部长杨红旭并不看好。杨红旭表示，部分房地产企业“囤地”带来的高利润，导致追逐利润的其它行业资本进军土地市场。尽管“囤地”的投资利润远高于“炒房”，但其中风险也不容忽视。个人购地后，很难再转让给其它企业和个人。“无论是募资还是拿地或是建房，各个环节都无法有效控制，且现有的个人征信体制尚不完善，都会使具体操作中出现很多问题。”杨红旭甚至认为，“个人拍地俱乐部”很快就会烟消云散。沪上房地产分析师薛建雄认为，一些中小城市确实有私人老板买地，再以入股的方式进行后续开发。“但以合资的形式拿地建房，存在很大问题。”薛建雄质疑，房地产的开发流程相当复杂且周期长，这之中任何一个环节都存在巨大风险，对于“个人拍地俱乐部”这样的私募方式，如何规避、监管其中的风险，确保投资者资金始终处于安全状态，值得深思。