批量评估 发表评论(0) 编辑词条

    批量评估（Mass Appraisal）是相对于单项评估（Fee Appraisal）的一种评估方法。评估某单项财产的市场价值时，该评估业务通常被称为“单项评估”，而一次性评估大批量财产的评估业务则被称为“批量评估”。两种业务中所采取的步骤十分相似，在单项评估中评估师利用市场数据来评估一项财产的价值。而在批量评估中，相同的数据则被用来评估一批财产。
        批量评估是20世纪70年代在国外逐步兴起，并已具有很大影响力的新型评估模式。尤其是在财产类从价税的税基评估中，批量评估得到了广泛的应用。1983年，国际税收评估人员协会(International Association of Assessing Officers )就已经颁布了关于三种基本价值评估方法(成本法、销售比较法和收益法)在批量评估中的应用准则。IAAO将批量评估定义为利用共同的数据、标准化的方法和统计检验技术评估一组财产确定日期价值的活动。国际评估准则2005 (2005 Interna-tional Valuation Standard)对批量评估的解释是，应用系统的、统一的、考虑到统计检验和结果分析的评估方法和技术评估多项财产确定日期价值的活动。最早的批量评估思想可以追溯到1919年，当时西方就有人将统计学的多元回归分析作为一种估算技术进行应用。批量评估的方法是采用现代统计、数理技术等多种技术，并融入传统评估方法原理的一种新的评估技术。
        批量评估可以使用计算机进行，也可以不用计算机进行。早期的批量评估的技术分析是通过手工操作来完成的，当时西方的经济分析师们就是通过采用多元回归分析(Multiple Regression Analysis,这也是现今批量评估中主流的校准技术之一)进行农业用地的评估。当时由于缺乏计算机技术，一项农业用地的批量评估常常需要两三个人工作一个月才能完成。随着信息时代的到来与计算机及其软件技术的开发和普及，批量评估操作方式已主要依靠计算机进行。
       不管是手工的批量评估还是计算机辅助的批量评估，其评估结果都是通过统计和数学的理论，采用体现财产的相关变量与价值之间关系的数理模型，并对数理模型得出的数据进行复核和调整后产生的。20世纪80年代末至90年代初，西方学者对价值评估三种基本方法在统计、数学环境中的具体应用作了大量的研究，对非线性回归(Nonlinear Regression Analysis)、适应估计技术或称回馈技术(Adaptive Estimation Procedure orFeedback)、人工神经网络(Artificial Neural Network)等技术在批量评估中的应用进行了探讨。
        批量评估方法是在评估三大基本方法(成本法、市场法和收益法)与财产特征数据的基础上，结合数理统计技术和其它相关技术而形成的一种新的评估技术。批量评估是对大量处于一定区域的财产样本建模，并利用模型对任何符合模型要求的目标财产进行估价，由于计算机软件技术在批量评估中的广泛应用，对目标财产的评估只不过是几秒钟的等待。与传统的评估方法比较，批量评估方法最大的优点是：批量评估具有快速评估与成本较低的优势，这也是批量评估的初衷。批量评估能够实现低成本、高效率地完成大规模目标资产的价值评估任务。伴随着计算机应用的普及，批量评估近年来实现了快速发展，在欧美国家的财产税类的税基评估、其它公共管理中价值评估以及商务活动中批量房地产的价值评估都得到了广泛的应用；在我国，目前主要用于物业税税基评估、金融不良资产评估等评估领域。