资本化率 发表评论(0) 编辑词条

资本化率（Capitalization Rates）

　　资本化率又称还原化率、收益率、它与银行利率一样也是一种利率。前者是把货币存人银行产生利息的能力即利息率，后者则是把资本投入到不动产所带来的收益率，两者不能等同。资本化率也不同于其它行业的收益率，因为它们反映的是不同投资领域的获利能力。否则，投资不就变得太单一、太简单了吗？大家都把钱存入银行生息既省心又安全。从理论上讲，虽然市场竞争者把各行业的年平均利润率趋于一致，但实际并非这么简单，新技术的应用、不同的投资组合、不同的投资领域和投资环境都会产生新的超额利润，因此，不应把资本化率与其它利率(收益率)混同，虽然它们在量上有时可能相等或相近。

　　资本化率是对收益性不动产进行评估的一个重要参数。收益法依据的理论公式为：收益价格=纯收益／资本化率(这里年纯收益相等，且为无限年限)。从公式中，我们看出估价结果准确性，取决于估价师对纯收益和资本化率的确定，资本化率的微小变化对最终结果将产生很大为影响。

　　因此，选择一个合适的资本化率对估价师来说十分重要。

　　资本化率的影响因素主要有：

　　1. 自有资本所占比率；

　　2．外来资本(如借贷)利息；　　

　　3．因老化(折旧、功能下降等)产生的贬值和收益降低(相对值)；

　　4．因通货膨胀带来的不动产增值和收益的增加(绝对量)；

　　5．还贷后自有资金的增加。

　　另外，风险的补偿、免税政策及不动产类形、位置、年代、租约、结构等也影响资本化率，它们的影响大小(相对值)。不难发现，银行利率(借贷及自有资金利率)是影响资本化率的主要因素，但它还受其它因素的影响，因此资本化率的影响因素是很复杂且难以确定的，不能简单地用银行利率代替，这就更加要求估价师充分运用自己的专业知识和智慧确定一个与不动产市场价格最接近的资本化率。

　　资本化率包括两部分，分别是安全利率及包含了风险与通胀的风险利率。由于资本化率具有很高的敏感度，并且其值将对结论产生乘数效应，因此对该指标的确定应当十分慎重。它首先必须符合四个原则。 　　

　　一是资本化率一定要大于安全利率。在市场经济条件下，投资者面前会有多种投资机会，例如购买国库卷或把钱存入银行、购买企业债券、投资办企业或购买股票，其中购买国库券或把钱存入银行是最安全的，到期不仅能获得稳定的利息，还可以全额收回本金。之所以有人选择投资办企业或购买股票，是因为根据风险收益的正比例关系，将会有高于安全利率的收益率，高出的这部分便是风险利率。 　　

　　二是资本化率应参考同行业平均资产收益水平而定。这一原则是出于任何买主或投资者，之所以肯投资这一特定的企业，其目的是获得高出同行业平均资产总额收益率的收益水平。因为该指标在同行业中是多数企业都能达到的，投资者的趋得性必然会使他们将手中的资金投入自己认为能获最大利润的企业。若该企业不能获取超额利润，他们将转移投资方向。 　　

　　三是资本化率应参考该企业实际资产收益率水平，结合企业整体资产优劣状况而定。 　　

　　四是资本化率应根据实际收益率，并充分考虑买卖双方期望的收益率水平，利用买卖双方利益上的对立及各自相矛盾的心理状态，遵循双方均能接受的原则加以确定。

　　资本化率的确定国内外学者有许多观点，以下介绍其中几种方法：

　　1、市场抽取法

　　这个方法，我们需要知道物业的市场价位，然后要知道它的租金，它实际每一年的纯收益。租金不代表它的纯收益，所以很难了解。这是一种很好的确定资本化率的方法，但在实践上有很大的难度。有人提出“如果我手里有那么多的市场交易案例，我何必再用收益还原法呢？直接用市场比较法不就行了。”即使有许多的交易案例，如果报告要做得漂亮，还是要用几种方法，特别是对大的项目。对一个大型项目来说，在有条件的时候，一份报告应该是一本书，它有很充实、强劲的理论与现实问题的综合分析，运用几种方法来论证一个价位，这是很不简单的。从市场抽取法来说，从它的本源来说，租金是决定收益价格的，这是根本性的问题。租售比在一定的程度上有它的道理。有人提出“市场价格系统和租金系统不成比例”，比如一般的商品住宅，在前两三年它的价格约为10-12年的租金，现在是15- 18年。由此产生价格系统和租金系统不成比例。这句话的前提是还原利率没有变过。如果资本化率变了，它是成比例的。房地产的价格是由收益率决定的，租金越低，还原利率也应该越低。理论上讲，它应该都是一个正常的比例关系，是统一的系统。当然这个租金本身是毛租金，这个租金是不是客观租金，要我们在评估中去判断、甄别。我们在做评估报告的时候，每一个数据都有评定调整的过程，并不是所有的数据都能采用。在我们的大脑里要过滤一下，市场中很多东西是不正常的，比如交易中心的资料，一些成交价格和市场价格不一致，为了偷税、逃税而瞒价。有种交易是有关系的，同一个楼盘、同一标的，有的卖3000美金，有的卖1800美金，哪个正常哪个不正常？有时纯收益算出来了，资本化率也确定了，但算出来的结果却和市场不一致，可能采纳的数据有问题，没有经过甄别、判断。

　　2、投资组合法

　　特殊情况、特殊要求下我才会使用。因为有两个变量是没法确定的。比如说个人自有资金的期望报酬率、个人自有资金的期望投资收益率，不是社会性的，没有可信性。第二个是贷款比例的问题，这个房子100万，你贷60、70万，银行放贷70%，还是50%，这个方法是加权平均法，在操作上是很简单，两个数字加权平均乘一乘加起来，还原利率就确定了。一般情况下不太会采用。

　　3、租售比确定法

　　即物业租金和售价的比例，要注意的是，租金是毛收益，不是净收益。在《房地产估价基本理论与方法》中，怎样评定租金？最好的方法是市场比较法，用同类的楼房市场租金。没有案例可比，要计算租金价格，用成本法。简单的道理，土地的价格*还原利率（投资收益率）+建筑物价格*投资收益率+税金+合理的营运费用，结果得出这个房子的合理年租金。任何一个商业性房地产只要经租的，就有租金资料。这一租金要甄别是客观租金还是个别租金。用反算的方法确定租售比问题可以参考，前提要把握商业性房地产在市场中的正常合理价位，这是一个综合性的素质的问题。做房地产估价师要对从上海市东北到大杨浦、西北到莘闵地区、北面到顾村，南面越过黄浦江到康桥，这么大范围内各种不同类型、各种不同档次的房地产，要了解，对市场要熟悉。在这过程中，如价格无法把握，结果自己也没有把握。

　　房地产资本化率具有以下特点：

　　1．不同用途的房地产，其资本化率不同， 同等条件下，商业、写字楼、住宅、工业用房的资本化率应依次降低。

　　2．房地产的投资风险高于国债，因此，即便是低风险的工业用房，资本化率也应高于国债的年利率。

　　3． 同等条件下，房地产的收益期越长，资本化率越高； 收益期越短， 资本化率越低。

　　4．房地产资本化率与国债利率不能简单地比较收益高低， 因为房地产收益期结束时房地产价值消失，而国债到期后本金尚存。如果用房地产资本化率与国债利率比较收益时，还应考虑国债本金的年回收额。