住房反向抵押贷款 发表评论(0) 编辑词条

住房反向抵押贷款（Housing reverse mortgages）

　　住房反向抵押贷款就是指已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。它使得投保人终生可以提前支用该房屋的销售款。

　　借款人在获得现金的同时，将继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，相应的金融机构同时享有房产的升值部分。即“抵押房产、领取年金”。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房，所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。

　　住房反向抵押贷款最早源于荷兰，当时是为了解决住房问题而提出的一种措施。住房反向抵押贷款发展最成熟、最具代表性的当属美国，已有15年的历史。上世纪八十年代，美国因为出现了大量的“房子富翁，现金穷人”，于是住房反向抵押贷款应运而生，并逐渐成为许多老年住房所有者的绝佳金融产品。美国的住房反向抵押贷款一般允许年纪在62岁以上的老年人申请将房产净值转换成现金，具体金额视申请人的年龄、利率水平、所选择贷款方案的种类、房产的价值等情况而定，而且这笔现金是免税的。

　　我国从1999年开始就进入了老龄化社会，近几年呈加速之势。预计到本世纪中叶，我国60岁以上的老年人将达到4．4亿人，到那时候，社会保障体系将面临严峻的挑战，仅靠社会养老和家庭养老是不行的，借助于住房反向抵押贷款这种工具，可以将老人的住房资产提前变现消费，实现自我养老，以缓解国家社会保障的压力。

　　首先，可以减轻国家在社会保障方面的压力，缓解养老金严重不足的问题。即老年人不需卖掉房子也能拥有一笔固定收入用于维持和改善晚年生活。它促进了社会福利制度的完善和发展，保证了社会弱势群体的生活安定，维护了社会的稳定。

　　第二，可以促进银行、保险公司等金融机构的业务向多元化方向的转变，也使得金融机构，特别是保险公司将社会责任和盈利目标紧密结合在一起。

　　第三，可以弱化存钱养老的观念，转变人们的消费意识。借由反向抵押贷款，买房不仅是一种消费行为，同时也成为了一种投资和积蓄行为。这样不仅刺激和挖掘了消费，拉动了内需，也促进了国民经济的增长。

　　最后，促进了房地产市场的健康发展。在当前房屋价格飞涨的情况下，“住房反向抵押贷款”的推出，可以有效地活跃房地产二级市场，增加二手住房的上市量，可以有效地缓解当前我国房地产市场供需矛盾，有效地抑制房价上涨，使房地产市场更加健康稳定地发展。

　　第一，年龄预测方面的不确定因素。时代发展的今天，一般来说预测一国普通民众的预期平均寿命已不是件困难的事情。住房反向抵押贷款中碰到的年龄预测障碍主要来自两方面，一是，借款人的道德风险，也就是说预期自己会长寿的健康老人会有一种较之患有疾病的不健康老人更愿意使用住房反向抵押贷款的现象。这就使得贷款人依据普通人寿保险公司生命表预测的老人寿命会偏低。二是住房反向抵押贷款时间过长，医学科学的发展在这期间很可能出现巨大突破，从而大大延缓人类寿命，造成贷款人支付增加，回收推延，造成巨大损失。

　　第二，利率预测方面的不确定因素。中国是一个发展中国家，历史证明发展中国家在发展过程中通货膨胀很容易发生，从而引起银行利率的相应大幅增加。虽然目前我国的通货膨胀不严重，贷款利率不算高，但难保证未来几十年内这种情况不发生变化，并且以往的低利率很容易引起未来低利率的预期，这反倒增加了贷款人的风险利率。

　　第三，未来房价预测方面的不确定因素。这是三大不确定因素中不确定性最高的一个，之所以这样说是因为如果按照理论界一般的观点认为房价水平应该有由收入决定的话，未来收入增长预测准确极为困难。另外中国土地使用权70年的规定也使得临近使用权期限的住房价值很难把握。由于住房反向抵押贷款中存在以上三大不确定因素，再加上它对我国商业银行来说又完全是一个新生事物，因此应该以积极慎重的态度开拓住房反向抵押贷款这一新的信贷领域。

　　在我国商业银行还严重缺乏实践经验的情况下，我们开展住房反向抵押贷款第一应奉行的原则就是谨慎性。所谓谨慎性就是宁可将不确定性想的坏一些也不要抱侥幸心理，一味往好处想。由于住房反向抵押贷款的特殊性质，实行谨慎原则对银行不会受到很大损失(只不过减少一些规模，而从世界上搞住房反向抵押贷款的国家实践来看，这类贷款占总贷款的比例都不大)而对借款人来说未来也不会受到很大损失，因为住房反向抵押贷款可以设立特殊的保护借款人的条款。

　　1、我国的社会保障体系还不太健全，独生子女政策推行的积极效应固然已很明显，但它所带来的负面影响也在逐步显现，老龄化、老人高龄化问题正以比国外快得多的速 度在中国出现。所以，反向抵押贷款这一新的贷款模式在我国的实施，不论是实施的迫切性还是它的社会意义，都是更甚于其他经济发达国家的。

　　中国已经快速步入老龄化社会，养老问题日益突出，对其解决方式的探讨刻不容缓。按照联合国制定的标准，一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上，即为老龄社会。我国所称老年人是指60周岁以上的公民（《中华人民共和国老年人权益保护法》第2条）。根据国家计生委统计结果，2000年我国60岁以上人口已达12.26%，按未来平均人口预期寿命涨幅不大的较保守的人口预测，到2020年，我国60岁以上的老年人口将达到总人口的16.97%。 这说明我国已开始步入老龄化社会。人口预期寿命的大幅度提高，固然是经济发展、科技进步、生活水平提高的必然，是一件大好事，但对养老、对日益增多的老人 和日渐提升的养老标准而言，又可成为一大危机。住房反向抵押贷款的提出，最核心的意义在于它是对现有养老方式的一极好补充，可大大缓解国家和个人面临的养 老压力。

　　2、中国存在大量“住房富人、现金穷人”。经常可以看到许多拥有很好的住房却每日为生活费不足使用而发愁的老年人，我们将他们形象地称为“住房富人、现金穷 人”。他们往往花费了一生的积蓄约上百万元购买了住房，成为了“百万富翁”，但每日的日常生活却依然简陋，根本找不到任何成为百万富翁的感觉。有的甚至每 日还要想方设法筹钱还买房时欠下的债，生活搞得很是狼狈，这样“资产大增，债台高筑”显然并不是个好方法。能否将这种反常现象有效地改变呢？本文探讨的住 房反向抵押贷款能够将住宅更好地利用起来，使人们在挖掘住房的居住和投资增值功能的同时，也将其作为一种很好的养老保障手段，实现住房资产与流动资产之间 的相互转换，将资产在一生中予以优化配置，实现一生效用的最大化。

　　3、养老资源严重不足，社会保障体系不太健全。社会保障制度不够健全，资金缺口大，尚不能完全担当全社会养老的重任。中国社会保障制度的建立已有50年历史。前30年的计划经济时代，是以《劳动保险条例》为代表的“低工资、高就业、高补贴、高福利”的国家包企业、企业包职工的统包政策；改革开放以后的15年，国有企业逐步走向独立，企业保险因之转向社会养老保障统筹；1995年 中央决定将个人账户制度引入中国基本养老保险制度，单一的社会统筹制度转向社会统筹与个人账户制度相结合的新体制，基金管理方式也由现收现付制转向部分积 累制。这就意味着现在在职的一代人既要承担继续供养上一代“老人”的义务，又要为自己将来的养老进行个人账户积累，这种双重负担为企业和职工带来沉重的负 担，因而在实际操作中引发出很多问题。据统计，目前个人养老基金账户“空帐运行”的额度已高达1990亿元。这一问题如不及时解决，将可能导致很严重的后果。所以面对养老问题的迅速来临，需要开辟新的养老思路，增加新的养老资金的来源。

　　4、中国的储蓄额居高不下。截至2004年末，我国居民储蓄存款余额已经超过12万 亿元。而居民的储蓄存款的用途，据有关权威机构大量的调查数据显示，“为子女抚养教育做准备”、“准备买房”和“筹集将来的养老费用”高居前三位。而且处 于养老保障目的的储蓄在整个储蓄中占的比重在逐步上升，目前已经仅次于子女教育这一项了。如果将“准备买房”和“筹集将来的养老费用”的资金融会变通，用 钱买房，用房养老，那么我国的储蓄额就能大大减少，从而达到扩大内需，拉动国民经济的增长的目的。推行住房反向抵押贷款之后，养老负担得以先行解脱，工作 期间就不必为养老金的筹措下太多工夫，从而减轻了家庭的一大负担，也为养老问题的完善解决提出一种新的思路。

　　5、养儿防老的现实性大大减弱。社会人口流动的加强、人口结构的老龄化和家庭规模缩小的趋势，已经使得越来越多的年轻人无暇或无心照顾老人的日常生活，家庭的养老功能日益退化，养儿防老这条古训面临着巨大挑战。据国家卫生部1999年统计，中国城市65岁以上老人的患病率为60.2%，且多为慢性病和疑难病，需要特殊照料的老人比例很高。而这些城市老年人口日常生活的照料人员中，40%是老年人本人，37% 是配偶，10.6%是儿子儿媳，8%是 女儿。四二一家庭大量出现，将来家庭养老的局面，很可能是一对中年夫妇要同时赡养四位老人和一个或两个子女，老年夫妇向中年夫妇遗留的两套住房，显然并不 为中年夫妇所看重；而要靠中年夫妇同时养度四位老人和一两位子女，也非经济能力所能支持。我们必须提倡老人的自我养老，所以住房反向抵押贷款显然是需要在 将来给予大力发掘并给予积极推动的。

　　6、最近几年来，银行存款、外汇储备、保险费收入等继续大幅增长，社会资金闲置量急剧加大，切实需要一条好的投资之路。截至2004年底，保险公司总资产已达11853.6亿元，这些资金都具有长期性，支付一般发生在10年之后，负债的期限相对较长。截至2004年12月31日， 全国社保基金资产总额也已经达到1711.44亿元。推行住房反向抵押贷款，将养老保险与购房售房相结合，可以为保险公司和国家社会保障机构 每 年收取的巨额保险金和社会保障基金，寻找到一条安全、收益稳定可靠的投资出路。在各种投资方式中，还有何种投资方式的收益，能够比房屋这种不动产的投资更 为稳定可靠呢？若保险公司承担起这一购房扶养业务时，正可以将每年收取的大量养老金，用于支付反向抵押贷款的养老款。两条现金流的一进一出，正是相得益 彰。再者，这一笔资金是来自于养老，用之于养老，可谓用得其所。

　　反向抵押贷款的概念在国外其实早已提出，并且已经有了较成熟的操作模式。住房反向抵押贷款自上世纪80年代在美国开办以来，至今已被加拿大、英国、法国、新加坡等国借鉴和引进，同时日本、澳大利亚也正积极探索在本国开展此项业务的意义及可能性。目前许多专家学者也开始关注反向抵押贷款在中国的推行，以下就对反向抵押贷款在中国推行的可行性进行分析。

　　1、人的生命周期与住房的生命周期一般表现得并非一致。生命周期理论是反向抵押贷款的理论依据之一，个人家庭有自己的寿命周期，住房作为拟制的“生命体”也同样有自己的生命周期。从25岁购买住房，到75岁预期寿命结束，共计50年生命周期。而现有住宅多采用砖混结构与钢混结构，其物理寿命多在70~100年之间。所以当家庭宣告终结时，其住房却往往还有相当的价值如地价可资利用或补偿。反向抵押贷款正是要将这种房主身故后残余的价值，提前给予变现，以满足房主退休后养老的需要。事实上，目前房主购房的年龄多在30岁、40岁乃至50岁左右，我国住房市场化、商品化的机制形成的时间还不长，大多数家庭购房的时间都很晚。所以，在户主去世时，他的住房往往还有很高的价值，完全可以将其提前变现，提高养老水平。

　　2、住房制度改革使得反向抵押贷款具有可行性。传统的住房制度无视住房的商品性，因此住房没有作为消费资料进入商品交换领域，而是作为单位的固定资产，纳入固定资产的投资计划。1994年，国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》将住房改革的目标，确定为“建立与社会主义市场经济体制相使用的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。”通过稳步改革，目前我国私有住房占城镇住房比例已超过82%，在逐步消化完存量住房后，我国的住房商品化程度将会有进一步提高，绝大部分的普通居民将通过私人购买的形式获得住房。2002年的数据表明，我国商品住宅的购买中，个人购买住宅的比例已高达94.3%。

　　3、对大多数家庭来说，住房资产在家庭财富中占很大比重，以房养老将大大提高老年人的养老保障水平。“联华《理财周刊》中国主要城市理财综合指数”对北京、上海、重庆和广州四大城市的专项调查的结果显示，不动产和教育投资占去了居民理财的重要部分，不动产占到家庭财产的大半。国家统计局公布的《中国城市居民家庭财产调查总报告》显示：截至2002年6月底，我国城市居民家庭财产户均总值已达22.83万元，其中家庭金融资产为7.98万元，占家庭财产的34.9%；房产为10.94万元，占家庭财产的47.9%，在家庭财产构成中比重最高。所以，如此众多的住房资产的功用，若能够得到很好地发挥，其价值是不可估量的。

　　4、核算意识、理财观念深入人心，住房反向抵押贷款模式所具有的资源优化配置的特性，能够得到广大家庭的共鸣。对住房反向抵押贷款的养老者来说，他可以照常居住在自己的住房里，同时还能通过住房反向抵押贷款增加收入提高养老消费水平，这不失为一种养老的好方式。虽然这一养老方式的实施在一定程度上又受着中国根深蒂固的传统文化制约，但随着中国的改革开放和社会主义市场经济制度改革的深入，我国人民的思想和行为方式正在发生巨大的变迁，大众文化对住房反向抵押贷款的兼容性在迅速增强。

　　5、我国金融市场的不断完善、金融工具的不断创新和其抗风险能力的加强，使得反向抵押贷款这种金融产品、以及集房产、保险及资本市场于一身的联合业务运行机构的出现，不失为一种可能。服务对象的合理定位、严密的制度设计及国家政策的保证，在理论上使这种养老模式的长期运行成为可能。反向抵押贷款这一制度的设计需要购房扶养机构、资金提供机构及社保机构等专业人士共同磋商完成。

　　反向抵押贷款在美国已有较长时期的开办，这一模式借鉴引入我国，将只是一个时日选择的问题。以上对住房反向抵押贷款方式这一金融创新在中国推行的必要性和可行性进行了探讨，但推行中将面临的长寿风险、利率风险、道德风险、政策风险、住宅价值变动风险等也应该引起我们的重视。所以，反向抵押贷款的发展和完善继而再到实践的应用，尚有一条很长、很艰辛的路要走，它迫切需要专家学者的大力参与，需要政府和相关部门的积极倡导，争取使之早日成为现实，真正为广大社会公众谋取实利。

　　一、充分发挥政府的作用

　　住房反向抵押贷款有居住和养老的双重功能，是一种社会效益明显、对养老事业发展和社会稳定有促进作用、符合政府的政策取向、但对借贷双方都有较大风险的金融产品，因此，它具有正的外部经济性特征。国外的经验表明，在住房反向抵押贷款发展过程中，政府的作用很大。为促进此项业务在我国健康发展，我国政府从一开始就应该介入，在政策、法规、信息、宣传等方面予以支持。比如，在住房反向抵押贷款推出初期，从事该项业务的金融机构要经政府授权，并对申请人和经营机构给予一定的税收优惠；对借贷双方给予担保，或由政府授权的保险公司提供保险：对违法违规经营的机构，要坚决打击，整顿和规范市场秩序。

　　二、建立相应机制

　　建立以商业银行为主体，保险公司和社保机构为补充，房地产中介机构参与其中的住房反向抵押贷款开办机构住房反向抵押贷款是一个复杂的金融产品，国外发展住房反向抵押贷款的机构各异。我国实行分业经营，由银行、保险、信托、社保等机构单独开展此项业务各有其优缺点。银行资金比较充裕，个人储蓄存款中用于购买住房、准备养老的资金也占有较高的比例，而且传统的房地产贷款业务都是由银行开办的，经验较为丰富。

　　但是反向抵押贷款运行周期长，而银行的存款时间较短，借贷双方的持续期不匹配。保险公司尤其是寿险公司长期从事养老保险的经营，在寿险产品的开发和推广上有丰富的经验，但目前由于政策的限制，我国的保险公司尚不具备金融信贷的功能，国内的保险资金也不允许直接投资普通的房地产项目。社会保障机构虽然具备雄厚的资金实力，业务范围与养老事业密切相关，但这项业务涉及贷款的发放与抵押房屋的评估、维护、销售等工作，这些也不是社保机构的专长。此外，房地产公司及会计师事务所、律师事务所、房地产评估事务所等中介机构，在发展反向抵押贷款业务过程中是不可或缺的，但它们也不可能成为主角。总之，如果上述机构单独开办反向抵押贷款业务，总有这样或那样的问题。出路只有一条，那就是将这些部门联合起来，实现优势互补、风险共担。

　　三、加强对反向抵押贷款的研究

　　由于国情不同，与国外一些发达国家相比，我国现阶段发展反向抵押贷款尚存在一些困难和障碍，如，土地为国家所有，住房土地使用权有70年的限制：利率还未完全市场化，难以找到合适的用于对冲利率风险的金融衍生工具，以规避未来的利率风险；抵押房屋的处置还缺乏法律依据；房地产评估及其他一些中介机构执业不规范，在居民中缺乏公信力：受传统遗赠习惯的影响，把住房提前消费缺乏舆论支持，观念的转变有一个过程，等等。因此，要进行广泛而深入的研究，对老年人收入、住房面积进行调查，对市场需求进行分析，尤其要对我国目前面临的特殊矛盾进行调研，找出解决办法。

　　在此基础上，借鉴国外经验，设计出适合我国国情的本土化反向抵押贷款产品，开展试点，取得经验。在住房反向抵押产品不够成熟，市场没有完全打开的情况下，为总结经验教训、少走弯路，可在老龄化程度较高、市民接受新鲜事物快、金融市场较为成熟、住房二级市场比较活跃、地方政府对老龄事业比较关注的大中城市先行试点。通过试点，检验反向抵押贷款产品设计的合理性和适用性，规范反向抵押贷款的申请、审核、批准程序，向市民宣传以房养老的理念，普及反向抵押贷款的有关知识，为全面铺开做准各。

　　四、加强立法，规范市场

　　住房反向抵押贷款的实施涉及到银行、保险、资产评估、社会养老保障等诸多方面，远比传统的抵押贷款复杂得多。国外的经验表明，住房反向抵押贷款的健康发展，离不开相关法规的保障，要有一套法律法规及程序来规范市场参与各方的行为。为少走弯路，我国从一开始就要进行立法规范。比如，在资产评估环节，应根据国家已颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律，按照规范化、程序化、法制化相统一的原则，尽快研究制定符合我国国情的《房地产评估管理条例》。

　　在住房保险环节，为切实控制借贷双方的风险，应结合发展反向抵押贷款的实际需要，研究制定涵盖住房价值保险、房主人寿保险、借贷合同履约保证保险的《住房抵押贷款保险法》。在土地使用权出让环节，应在坚持国有土地使用权70年不变的前提下，改革土地租赁制度，研究将现行的土地出让金一次性收缴改为由住户按年缴纳的管理办法。同时，对70年到期后住宅用地的使用与管理问题予以明确。在住房反向抵押贷款的发放与回收环节，建议尽快研究制定并颁布《住房反向抵押贷款条例》， 以对反向抵押贷款的操作程序，金融机构的权利与责任，申请人的资格、权利与义务，业务开办机构的监督管理等内容予以规定。

　　五、加强宣传，正确引导

　　住房反向抵押贷款能否顺利推开，不仅需要借款人对产品的了解，而且需要借款人转变消费观念，需要广大市民和社会舆论的支持。长期以来，我国一直崇尚勤俭持家和俭省节约的消费理念，反对任何形式的超前消费。对于老人来说，将自己居住了很多年的房产抵押出去，提前消费，而不把它留给后代，会担心受到社会舆论的谴责：对于子女来说，有的会因无法继承遗产而反对父辈接受这一服务。因此，要加大宣传力度，把握正确的舆论导向，以促进全社会消费观念的转变。